Cómo resolver los 3 problemas de molestias más comunes & costosos en Airbnb
Según las estadísticas de Statista, en 2019 el sector de los alojamientos vacacionales atendió a 31,9 millones de usuarios, convirtiéndose en una industria de 14.400 millones de dólares. Las previsiones indican que estas cifras seguirán aumentando año tras año. Sin embargo, hay un importante factor que amenaza el crecimiento y la propia existencia de este mercado: el impacto negativo que estos alojamientos tienen en las zonas residenciales cuando no se gestionan o se gestionan mal. ¿Cuál es? ¿Qué puedes hacer para evitar que afecte a tus ingresos por alquiler?
Basura, ruido, & aparcamiento en los alojamientos para turistas
La mayoría de las localidades con varios alojamientos de alquiler para turistas ya cuentan con ordenanzas y normativas específicas para los propietarios de este tipo de alojamiento. En la última década, muchas de estas ordenanzas se han endurecido considerablemente, con más motivos de sanción, multas elevadas, suspensiones sin previo aviso y otras penalizaciones, debido a la presión de los residentes sobre las autoridades locales para imponer normas más estrictas y castigos más severos.
En algunas zonas, como Lake Tahoe, San Diego y Long Beach City, los residentes incluso están presionando a los legisladores para que prohíban por completo los alojamientos de alquiler para turistas. Los jardines de muchos destinos turísticos están llenos de carteles con lemas como “los barrios son para los vecinos, no para los turistas”.
Entonces, ¿a qué se deben tanto descontento vecinal y tanta demanda de ordenanzas? Las ordenanzas municipales están diseñadas para proteger a la comunidad y a los residentes de entidades y acciones que alteren o amenacen el carácter de la zona. Los alojamientos de alquiler destinados a turistas suelen recibir tres tipos de quejas por ‘molestias’ de los vecinos: basura, ruido y aparcamiento.
No abordar estos tres problemas amenaza el potencial de ingresos de tu alojamiento, te expone a pérdidas económicas importantes por incumplir las ordenanzas y pone en peligro la propia existencia de todo el sector.
Tanto si intentas solucionar un problema de molestias que ya te está costando dinero, como si quieres anticiparte a la creación de ordenanzas en tu zona o evitar que las autoridades las endurezcan, puedes seguir estos consejos para gestionar adecuadamente la basura, el ruido y el aparcamiento de tu alojamiento y evitar que afecten negativamente a los vecinos.
Consejos para gestionar la basura, el ruido, & el aparcamiento en los alojamientos vacacionales
- Aplica un proceso de selección exhaustivo
Hacer preguntas clave a tus huéspedes antes de reservar te permite identificar a quienes tienen una alta probabilidad de causar molestias. Se ha demostrado que seleccionar a los huéspedes reduce la probabilidad de un impacto negativo en la comunidad.
Por ejemplo, simplemente preguntar a los huéspedes qué los trae a la zona puede decirte mucho sobre cómo utilizarán y dejarán tu alojamiento. Una despedida de soltero o soltera es muy distinta de las típicas vacaciones en familia, por ejemplo.
Incluye la búsqueda de información en internet en tu proceso de selección antes de aprobar las solicitudes de reserva de los huéspedes. Busca su nombre en varias redes sociales para hacerte una idea de su carácter e incluso conocer mejor el motivo de su próximo viaje.
Si el posible huésped vive en una zona con acceso rápido y en línea a información pública, puedes acudir a la oficina del registro de su condado para obtener información básica gratuita sobre sus antecedentes.
Dado que en algunas zonas una sola sanción puede costarte entre cientos y miles de dólares y suspender tu actividad de alquiler desde unos meses hasta de forma permanente, incluso pagar por una comprobación profesional de los antecedentes de los posibles huéspedes puede ofrecer un buen retorno de la inversión.
- Comunica las normas verbalmente y por escrito
Coloca una copia de las normas en el alojamiento y en cualquier otro lugar donde se realice el registro de entrada. Debe incluir las zonas de aparcamiento, los límites de ocupación, las restricciones de ruido, las instrucciones para la basura, etc. Un imán en la nevera funciona bien. Sin embargo, no te limites a los avisos colocados en el alojamiento para comunicar las normas.
Desde que publiques el anuncio de tu alojamiento vacacional, debes indicar claramente las normas principales sobre la basura, las horas de silencio y el aparcamiento.
Debes volver a comunicarlas cuando un posible huésped pregunte por una reserva durante el proceso de selección, y asegúrate de indicar las multas y las consecuencias para que conozca sus responsabilidades de antemano.
Una vez hecha la reserva, envía un correo electrónico o un mensaje de texto que repase todas las normas, los reglamentos y las responsabilidades del huésped. También es el momento ideal para enviarle por correo electrónico un acuerdo escrito para que lo firme, dejando constancia de que entiende y acepta las normas y las consecuencias.
- Utiliza la gestión y la tecnología para establecer un protocolo de respuesta proactivo
La mejor forma de evitar infracciones de las ordenanzas en tu alojamiento es mantener el contacto con el alojamiento y sus huéspedes en todo momento. Dicho esto, no todos los propietarios pueden supervisarlo todo las 24 horas del día, ¿verdad? Aquí es donde un servicio de gestión profesional se convierte en un recurso imprescindible para los propietarios de alojamientos anunciados en sitios como Airbnb, Vrbo y Flipkey.
Un gestor de alojamientos de Airbnb hace mucho más que encargarse de la entrada y la salida de los huéspedes. De hecho, con un poco de ayuda de la tecnología, puede ser fundamental para evitar que tu alojamiento infrinja las ordenanzas locales o genere la necesidad de crearlas.
Puedes equipar tu alojamiento con dispositivos como un monitor de ruido que avise al gestor cuando el nivel de decibelios en el interior alcance un determinado umbral. El equipo de gestión puede entonces enviar un mensaje de texto a los huéspedes para pedirles que bajen el volumen debido a una ‘queja’.
El número de ocupantes también puede supervisarse con tecnología, como un timbre Ring y rúteres que indiquen al equipo de gestión cuántos dispositivos están conectados dentro de la vivienda. Si las cifras resultan sospechosas, se puede investigar si se están incumpliendo los límites de ocupación.
También se pueden supervisar la ocupación y el aparcamiento mediante cámaras exteriores del alojamiento en tiempo real. Si utilizas estas tecnologías para gestionar el alojamiento por tu cuenta, ten en cuenta que es ilegal colocar dispositivos de grabación y cámaras en el interior de cualquier alojamiento de alquiler.
- Conoce a tus vecinos
Tendrás muchas más posibilidades de ganarte la confianza y el apoyo del vecindario si abordas los problemas con la mayor rapidez y profundidad posibles. Para ello, los vecinos tienen que conocerte a ti y a tu equipo de gestión.
Con solo hablar con los vecinos de tu alojamiento o pedir a tu gestor de Airbnb que se comunique con ellos regularmente, puedes anticiparte a muchas de sus inquietudes sobre tus huéspedes y evitar que llamen directamente a las autoridades para presentar quejas.
Además, cuando los vecinos mantienen una relación de confianza contigo, pueden convertirse en tus mejores defensores y aliados. Pueden defender tus derechos ante propuestas de nuevas ordenanzas que afecten a tu negocio. Pueden dar fe de que aportas a la comunidad, en lugar de perjudicarla. Incluso pueden recomendarte a buenos clientes cuando sus contactos profesionales o personales visiten la zona.
Así que asegúrate de que los vecinos os conozcan por vuestro nombre a ti y a tu equipo de gestión, tengan vuestros datos de contacto y sepan que pueden llamar en cualquier momento si surge algún problema.
- Facilita que los huéspedes cumplan las normas
Los servicios son un atractivo para los huéspedes. Sin embargo, si se ubican sin cuidado, pueden animarlos a incumplir las normas de ruido, basura y aparcamiento necesarias para mantener contentos a tus vecinos.
Los sistemas de sonido envolvente al aire libre, por ejemplo, pueden ser un gran reclamo. Pero, si en tu zona hay una normativa muy estricta o el alojamiento está muy cerca de viviendas residenciales, pueden convertirse en una fuente de quejas por ruido.
Por otro lado, no ofrecer servicios puede causar problemas igual de graves. Un ejemplo claro son los turistas que abren las ventanas en verano porque tu alojamiento no tiene un sistema de climatización ni aparatos de aire acondicionado de ventana. Los turistas suelen hacer más ruido y acostarse más tarde que los residentes que trabajan, y las ventanas abiertas pueden hacer que el sonido llegue muy lejos.
Piensa bien en tus servicios y en cómo pueden ayudar a tus huéspedes a cumplir las normas o dificultárselo.
- Facilita la gestión de la basura
Los alojamientos vacacionales suelen producir más basura que la mayoría de los hogares. La acumulación de residuos y los olores pueden resultar desagradables para los huéspedes e irritar a los vecinos y al personal de recogida.
Facilita al máximo la gestión de la basura asegurándote de que los huéspedes tengan lo necesario, como acceso a puntos de recogida, cubos y bolsas de basura.
Establece un sistema y un horario para llevar la basura a los contenedores de la calle para su recogida - ¿lo hará el huésped antes de irse o te encargarás tú, el equipo de gestión o un servicio de limpieza?
También puedes orientar una cámara exterior hacia los puntos de recogida de basura para detectar problemas con la recogida y evitar acumulaciones.
- Anticípate a los problemas de aparcamiento
Asegúrate de informar a los huéspedes durante el proceso de reserva de si hay aparcamiento disponible en el alojamiento y de cuántos vehículos se permiten en ese espacio. Así tendrán tiempo suficiente para decidir y organizar su transporte.
Conocer de antemano los límites de ocupación también puede evitar que tus huéspedes inviten a otras personas que aparquen en zonas donde molesten a los vecinos.
Si hay zonas específicas donde no se permite aparcar, asegúrate de explicárselo a los huéspedes y de que haya señalización en la zona. También puede ser útil tener una lista de aparcamientos cercanos y plazas de aparcamiento públicas si tu alojamiento no dispone de aparcamiento propio.
Según la zona, a menudo puedes evitar los problemas derivados de la escasez de aparcamiento animando a los huéspedes a utilizar servicios económicos de transporte compartido, transporte público y otras alternativas, en lugar de alquilar un vehículo.
En definitiva, ser un empresario e inversor en alojamientos con buen criterio también implica ser un buen vecino. Los siete consejos anteriores buscan precisamente eso: gestionar el alojamiento de forma inteligente para abordar los problemas de ruido, basura y aparcamiento que suelen causar molestias a los vecinos y a la comunidad.
Si no quieres tener que lidiar con estos 3 problemas habituales de convivencia, un gestor de alojamientos vacacionales, como nosotros, puede ayudarte. ¡Habla hoy con uno de nuestros expertos en Airbnb!